我國大城市特別是超大特大城市在快速發(fā)展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題。為推動城市高質(zhì)量發(fā)展，有效消除安全風(fēng)險隱患，改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市，亟須對城中村實施改造。

　　推進城中村改造是一個系統(tǒng)工程，需要先謀后動、統(tǒng)籌兼顧、整體謀劃、積極穩(wěn)步推進，處理好一系列關(guān)系，主要有以下5個方面——

　　一是政府和市場的關(guān)系。黨的二十大報告指出，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。這是對政府和市場關(guān)系的基本定位，城中村改造應(yīng)將堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用作為基本原則之一。要堅持規(guī)劃先行、依法征收，更好發(fā)揮政府作用；堅持公平公開、凈地出讓，發(fā)揮市場的決定性作用。

　　城中村改造涉及規(guī)劃、集體土地上房屋征收、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員安置，需要金融、稅收等政策支持，這些需要發(fā)揮政府作用。特別是城中村的土地一般是集體土地，存在歷史遺留違法用地和違章建筑問題，需要政府依法依規(guī)分類明確認定標(biāo)準和處置政策，予以妥善處理。同時，城中村改造必須充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，比如需要選擇實施主體或合作單位，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營等。

　　二是村民、村集體、政府和實施主體的關(guān)系。城中村改造涉及村民、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（村集體）、政府、實施主體等多個主體。為使城中村改造順利推進，需要統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，平衡好各方利益關(guān)系，使大家都有積極性，各負其責(zé)，各盡所能。

　　城中村改造能否順利推進，關(guān)鍵在于村民是否同意，應(yīng)保障村民合法權(quán)益。啟動城中村改造應(yīng)征求村民意愿，只有在大部分村民同意的情況下才可以實施改造。在改造過程中，還應(yīng)聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造方案、征收補償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民知情權(quán)和參與權(quán)。應(yīng)先行安排安置房項目供地和建設(shè)，提升安置房規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)管理水平，確保安置房在合理工期內(nèi)建成。

　　城市政府對城中村改造負主體責(zé)任，應(yīng)統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動態(tài)平衡。對于整治提升類的城中村改造項目，應(yīng)建立政府與村民、社會力量改造資金共擔(dān)機制。城中村改造中教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量利用原有設(shè)施，確需新建或改建的，相關(guān)建設(shè)費用由城市政府負責(zé)投入，不攤?cè)氤侵写甯脑斐杀?。堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。

　　三是改造舊的城中村和破解居住難題的關(guān)系。城中村因房屋租金低，成為城市外來人口的聚居地，居住著大量進城務(wù)工人員、新市民、青年人。在城中村改造中，城市政府應(yīng)妥善考量人員后續(xù)居住問題。一些城中村還形成了許多產(chǎn)業(yè)，要充分認識城中村的功能、作用。城市對城中村中的人口和產(chǎn)業(yè)有內(nèi)在需求，這些人口和產(chǎn)業(yè)甚至是城市經(jīng)濟社會正常運行以及產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈中不可或缺的一環(huán)。

　　城中村改造要改善城鄉(xiāng)居民居住條件，且改造后的房價、租金可承受，讓原有居民包括租戶能夠回來居住，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。要將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)按一定比例建設(shè)保障性住房，包括保障性租賃住房和配售型保障性住房。鼓勵將村民富余的安置房以小戶型為主單獨設(shè)計、集中建設(shè)，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。

　　四是產(chǎn)業(yè)搬遷和引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。城中村中的產(chǎn)業(yè)主要為建材市場、農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場、倉庫，以及家具、服裝、日用品等小型加工業(yè)。城市政府應(yīng)摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況，進行分類，視情況予以搬遷、就地升級、保留等。除一些有安全隱患、淘汰落后的產(chǎn)業(yè)外，其他產(chǎn)業(yè)可就地升級或易地保留。

　　城市政府在摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況的基礎(chǔ)上，對需要搬遷的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷，安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，有序疏解在城中村集聚的產(chǎn)業(yè)。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的示范帶動作用，妥善做好人員分流安置、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等工作。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造中合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶創(chuàng)業(yè)需求。

　　五是改造和歷史文化風(fēng)貌保護的關(guān)系。城中村是在改革開放后工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中在原有村落的基礎(chǔ)上形成的，其中有的存在歷史建筑、古村落等。某些城中村還是改革開放進程中一段歷史的典型載體，或成為城市特色風(fēng)貌的重要組成部分。

　　城中村改造要處理好傳統(tǒng)與現(xiàn)代、繼承與發(fā)展的關(guān)系，做好歷史文化風(fēng)貌保護，在此前提下開展改造，讓傳統(tǒng)和現(xiàn)代融合發(fā)展，不拆除歷史建筑，不隨意遷移、拆除具有保護價值的老建筑，并有必要保留某些改革開放和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程中代表性遺存或遺跡，讓人們記得住歷史、記得住鄉(xiāng)愁。

　　（作者系中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會會長、研究員）