央廣網(wǎng)北京9月21日消息（記者門庭婷）9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，提出了調(diào)整住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年。同時解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

　　業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，廣州作為率先調(diào)整限購區(qū)域降低社保年限的一線城市，釋放了積極信號。

　　廣州優(yōu)化限購及增值稅免稅年限政策，進一步激發(fā)市場需求的釋放

　　根據(jù)廣州的最新政策，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策旨在促進商品房流通和循環(huán)，更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州市的訴求。

　　李宇嘉表示，目前，各大城市住房需求轉(zhuǎn)向改善型需求，廣州市換房需求也比較突出，但同時，廣州市外來人口規(guī)模大，數(shù)量超過1000萬，剛需規(guī)模也較大，呈現(xiàn)出剛需和改善齊頭并進的態(tài)勢。增值稅免征期“5年改2年”的目的，就是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進賣一買一的順暢，既滿足剛需，也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)。

　　據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續(xù)4個月持續(xù)下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬㎡，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應為56.9萬㎡，同比下降40.8%。

　　中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，無論從供應端還是成交端來看，當前市場供求規(guī)模已處于歷史低位水平。9月的前兩周成交商品住宅26萬㎡，環(huán)比8月上半月成交增加2.4%，在執(zhí)行“認房不認貸”政策后成交未出現(xiàn)明顯增長。

　　從此次出臺限購優(yōu)化政策來看，陳雪強表示，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購區(qū)域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區(qū)的購房資格，短期內(nèi)也將帶動這些區(qū)域成交量的明顯上升。同時也降低了非本市戶籍在中心五區(qū)及南沙區(qū)的購房資格，將整體提振廣州房地產(chǎn)市場活躍度及購房信心，進一步激發(fā)市場需求的釋放。

　　對于北上深將如何跟進這一問題，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱：“短期來看，北京、上海、深圳限購政策亦存在優(yōu)化空間和預期，預計一線城市政策調(diào)整力度取決于市場恢復程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購政策，如取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制等。”

　　9月已有11城全面取消限購，二線城市有望全面取消已出臺的限制性政策

　　在廣州打響一線城市優(yōu)化限購第一槍前，9月已有11城全面取消限購。9月19日，無錫市出臺全市域取消限購、落實“認房不認貸”等20條新政策。武漢市出臺全面取消限購、支持多孩家庭購房、設(shè)立房企“白名單”等10條措施。而西安市住房和城鄉(xiāng)住建局也進一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

　　陳文靜分析認為，二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。她提到，一線城市政策調(diào)整取決于市場恢復程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數(shù)、降低交易稅費等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時京滬普宅認定標準已十年未作調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

　　從政策效果上看，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，新房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重點城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定回升，重點50城新房銷售面積環(huán)比增長17.0%，但同比仍下降17.7%，絕對規(guī)模為2023年以來周度銷售面積低位。其中，北京、上海、廣州、深圳、南京銷售量環(huán)比均增長，增幅普遍高于20%。

　　二手房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重點11城二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅回升6.4%，在低基數(shù)下同比增長40.9%，但絕對規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。其中北京環(huán)比增長25.5%，深圳、成都、蘇州環(huán)比也出現(xiàn)不同程度增長。

　　從房價來看，根據(jù)中指研究院9月17日監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京二手房掛牌均價較9月10日繼續(xù)小幅上漲0.04%，上海微跌0.02%，跌幅繼續(xù)收窄，北京、上海二手房掛牌價格走勢整體相對平穩(wěn)。綜合來看，核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，9月截至20日，全國已有超40城市落實“認房不認貸”，南京、合肥、濟南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、天津、西安等7城優(yōu)化限購政策。一線城市放松限購政策，釋放了更加積極信號，有助于進一步提振市場信心，鞏固當前市場修復預期。

　　從全國市場趨勢來看，陳文靜表示，核心城市隨著政策進一步跟進落實，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復，從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸筑底企穩(wěn)，價格整體穩(wěn)定，其中三四線城市價格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。